房貸1,000萬，利息要還330萬：想少還一點利息？有3種方法！

作者：蕭策

你知道你被收了30%的利息嗎？

買房過程大不易，千挑萬選好不容易買下了屬意的房子，但卻在申請貸款時發現，1,000萬、利率2%的房貸，30年下來總還款金額約1,330萬元，總利息支出竟高達330萬，占房貸本金的33%。

即便是分30年進行償還，但出乎意料外多的利息支出，不免令人有些驚恐......

究竟房貸的條件有什麼是我們需要注意的地方，而又要如何讓我們能夠少付一點利息呢？

房貸利率與利息怎麼看？

機動利率：利率隨市場變化

大多數的房貸利率是屬於變動利率，由利率指數和固定加碼利率組成，其中利率指數，會根據目前市場的利率水準而調升調降。

而雖然每間銀行調升調降幅度不盡相同，但基本上差距也不會太大，申請貸款的當下關注在總利率，越低越好即可，不用特別糾結利率指數多少、固定加碼多少喔！

固定利率：利率始終如一

固定利率的部分是少數銀行會提供的選擇，雖說利率不會因為市場環境的關係而變動，但往往利率會相較變動利率要高1%~2%不等。

若無法預估未來是否會有大幅度升息的情況，通常是不會選擇固定利率方案的喔！

一段式＆多段式利率怎麼比？

相較於多一段式利率，多段式利率指的是在貸款期間內有兩種以上的利率計算方式，通常是第一段利率較低，第二段利率較高，主要是銀行推廣貸款的一種行銷策略。

例如：前一年0.88%，往後皆2.6%，千萬不要看到0.88%就覺得利率很低，實際上總利息支出是否真有比較低，還是必須進行計算，通常會以「總費用年百分率」為準，不曉得如何計算的話，可以請財務顧問協助喔！

貸款長度、利率，都會影響利息多寡！

貸款越長，真的利息越多嗎？

許多人認為貸款的期間越長，所需要負擔的總利息會越多，但實際上比較準確地說法是：「本金下降的速度越慢、還款速度越慢，你的利息付的越多」。

可參考下表一不同年期的總利息支出，但相對的，如果貸款年期縮短，你會發現月付金也幾乎是等比例上升，若擔心每月還款壓力太大，還是建議貸款期間能越長越好，畢竟即便貸款的期間長達30年，但只要中途提前還款，自然而然利息就會隨之降低，也不用擔心每月還款的壓力太大，讓你能夠保有手頭上資金的運用決定權。

不要小看利率差一點，利息差很多！

不同於信貸、車貸，房貸的金額往往較高、年期較長，因此利率對於利息支出的影響其實是相當大的，參考下表二可以發現，利率每減少0.05%，雖然每月還款金額僅減少約$500，但30年下來總利息支出就下降約18萬左右了，可別小看每0.1%的利率可以為你省下的支出喔！

想少還一點利息？沒問題，有3種方法！

1.規劃提前還款

無論貸款期間為幾年，基本上都能夠申請提前償還貸款，一旦本金減少，自然而然就能節省利息支出，不過要特別注意的是貸款契約是否有違約金條款(契約上的專有名詞為限制清償期間條款)。

若提前還款必須支付違約金可就得不償失了，但也不用過於擔心，即便有相關的條款，基本上最多也就是限制三年的時間不能還款而已喔！

2.選擇本金均攤的還款方式

目前房貸繳款的主流方式為本息均攤，好處是每月的繳款金額是固定的，可以較好掌握每個月的開支。

但若希望能夠降低總利息支出，可以在申請貸款時告知銀行，希望以「本金均攤」的方式來進行還款，雖然初期每月還款金額會較高，不過因為每個月都會多還一些本金，所以月還款金額會隨時間逐期遞減。以下表三為例，總利息支出差距約為68萬元左右。

3.定期評估轉貸或調降利率

如同前面有提到的，目前房貸利率大多是以變動利率為主，會隨著市場利率而變動，市場降息則利率會調降，市場升息則利率會調升，因此有些人會認為什麼時候申請貸款都是一樣的，畢竟是跟著市場利率走。

但事實上，即便是一樣的市場利率、一樣的信用條件，在不同時期申請貸款，還是有可能因為當下政策、經濟或個別銀行等因素，導致申請到的利率有高有低，所以除了申請貸款當下必須貨比三家外，建議要定期檢視自己的利率是否偏高了，並與銀行申請利率調降或是評估是否要進行轉貸。

怎麼知道自己房貸利率偏高呢？

而要如何知道自己的利率已經偏高了呢？

可以參考政府公告的「五大銀行新承做購屋貸款利率」，作為當下購屋貸款的平均利率，以及「全國公教員工房屋貸款利率」，作為當下購屋貸款的最低利率。以2025年4月為例，前者利率為2.282%，後者為2.185%。

你的房貸利率只要是介於這兩者之間，基本上問題不大，若超出這個範圍可以和財務顧問做諮詢，確認是否有調整空間喔！

搞懂利率與還款計畫，精打細算買好房

貸款的條件一旦確定，後續再進行調整都必須付出不少的時間，建議除了額度、利率、年期、手續費要多方比較外，還要仔細思考自身的還款計畫，做好財務預算，才能同時降低還款的風險與買房的成本。

本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與蕭策合作優化產出。

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【作者】蕭策

│CFP國際認證高級理財規劃顧問

│RFA退休理財規劃顧問

│高齡金融規劃顧問

 │經歷橫跨大型金控資產管理、財富管理以及專案管理區塊，善於個人與家庭進行風險管理，擬定退休、稅務以及資產傳承規劃。

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