幫子女買房：給現金？還是直接房子過戶？哪個比較划算？

作者：彭彩蓮CFP

那天，一位多年沒見的高中同學約我喝咖啡。

剛坐下來，他就笑著說：「跟你說件事！最近股市漲成這樣，打算趁現在高點先落袋為安，想拿一部分的獲利出來，幫孩子買間房，你覺得怎麼樣？」

聽到這裡，我忍不住笑了：「你這個問題，最近超多人問的。」

語氣裡帶點得意，也感受到他內心的糾結。

接著他說道：「只是我有點卡關！到底是要把錢直接給孩子，讓他自己去買？還是我先買好房，再過戶給他？哪個比較划算呢？」

他看似隨口說的「哪個比較划算？」瞬間就把話題拉到了專業領域。

這可不只是單純的贈與稅問題，它牽涉到房地合一2.0、房屋持有成本的認定，以及未來換屋時，能否申請「重購退稅」的關鍵。

我笑著說：「老同學，你這個問題問得太專業了。」

有時候，一個錯誤的決定，差異可能不是幾杯咖啡的錢，而是幾十萬、甚至上百萬的稅金啊！

原本是場輕鬆聊投資的聚會，最後變成了一堂「怎麼幫孩子買房更聰明、更省稅」的私人理財課。

最聰明的做法—給現金，孩子自己買

我的同學，我們就叫他老張吧！如果他選擇這個做法，就是把「購屋主導權」交給兒子小張。

1.資金贈與：

老張可以透過分年贈與的方式，「每人每年244萬的免稅額內」給予現金。如果是老張夫妻同時贈與，一年可達488萬元免稅額。

2. 取得成本：

小張用自己的名字去買房，這房產的取得方式，在稅法上就屬於最標準的買賣取得。將來房屋出售時，這間房子的成本就是小張當年的實際購買房價。

3. 重購退稅：

幾年後，小張可能結婚生子，準備「以小換大」。當他賣掉這間自住舊屋、再購新屋時，可以申請重購退稅，把舊屋出售時，繳的房地合一稅全額退回來，還有土地增值稅也可以退唷！大幅降低換屋成本。

最貼心的陷阱—爸爸買房，再贈與給孩子

另一位同學老李，他就是那位覺得「房子這種大事不能隨便，乾脆我先買好，再轉給孩子」的保守爸爸。看似周全，其實暗藏了幾個高成本的關鍵差異：

1. 房產贈與：

房產過戶給兒子小李時，屬於贈與。

2. 額外成本：

就算是不用繳到贈與稅（假設沒有超過免稅額244萬），贈與當下還是會產生印花稅、契稅與土地增值稅（採一般稅率，20~40%的累進稅率）。

3. 成本認定：

將來要出售房產時，不是以老李買入時的實際市價為準，而是以小李受贈房產，當下的房屋評定現值與土地公告現值為主。

這個「房屋評定現值＋土地公告現值」通常遠低於當時的市場價格！

舉例看懂：房地合一稅

舉例來說：假設老李買入房產是1000萬，贈與當時的房地公告現值是400萬，若2年內，兒子以2,000萬售出房產。

• 2,000萬（房屋售價) - 400萬（受贈成本）= 1,600萬（課稅所得）

• 1,600萬Ｘ45%＝720萬（小李應繳納高達720萬 的房地合一稅）

換句話說，老李等於把一顆，高額房地合一稅的炸彈，送給了兒子，未來換屋或出售時，兒子將面臨更高的稅負壓力。

依前述1000萬的房產案例：若符合自用住宅，滿6年後，出售。

贈與現金＆贈與房產的稅務關鍵比較，如下圖。

綜合以上來看：贈與現金給兒子買房，比起贈與房產給兒子，在稅務上更優惠、更省稅。

專業解析：房地合一 2.0 與自住房的優惠

1.自住優惠稅率10% 與 400萬元免稅優惠：

• 必須是「本人、配偶或未成年子女」辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年（且6年內無出租或供營業使用，也未曾適用此優惠）。

• 只要符合條件，出售時課稅所得400萬元以內者，可全額免稅。

• 超過400萬元的部分，按稅率10% 課徵所得稅。

提醒： 即使持有滿6年，若只有成年子女或親戚設籍，本人、配偶、未成年子女未設籍居住，是不符合資格的喔！

2.重購退稅：

房地合一稅，小屋換大屋為全額退稅，大屋換小屋依比例退稅。另外還有土地增值稅也可以退喔！

父母幫子女買房，最終的重點不在於「給一間什麼樣的房產」，而是「怎麼給」與「聰明給」，給得讓子女未來能夠更輕鬆、更安心。

這份心意，如果能搭配正確的稅務做法，不僅僅是傳房產，更能傳承給子女生活的安穩與智慧。

正如，我那位高中同學最後所說的：「原來幫子女買房，也是一門高段的理財學。」

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【作者】彭彩蓮CFP

│證書：CFP®國際認證高級 理財規劃顧問、高齡金融規劃 顧問師

│專長：保險、退休、信託、 傳承、稅務

│得獎：2022年FPAT理財規劃書 競賽 最佳人氣獎、2023年FPAT 理財規劃書競賽 評審

│經歷：壽險公司從業30年

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