作者：蕭策
購置不動產，往往是許多人一生當中金額最大的財務支出，從物件的挑選、價格的斡旋、買賣契約的簽訂、貸款的申請、房屋的驗收到點交，其中不乏許多需要注意的風險，一點差錯都有可能面臨極大的財物損失，雖然我們總是期待能有專業又誠信的仲介、代書進行把關，但實際上不見得有這麼幸運。
今天我們特別針對買賣過程當中，可以提前注意到的風險和各位進行說明，希望我們都能順利購入心儀的房產。
1.交屋的風險
許多人誤以為當買賣契約書簽訂後，若賣方無法交屋則必須賠償違約金，所以對買方來說賣方無法交屋「沒什麼大不了的」，但實際上在房價飛漲、貸款難以申請的時期(例如：中央銀行的信用管制)，等待交屋的過程中，一方面你可能已經錯過了其他你心儀的物件與價格，二方面貸款條件是否會越來越難申請也是個未知數，三方面如果你原本是個租屋族，同時也必須面對租金壓力。
查詢土地與建物謄本，降低交屋風險！
所以對於可能會導致賣方無法順利交屋的因素，建議要納入購屋與否的評估當中，而要如何在下斡旋前就發掘這些蛛絲馬跡，可以參考以下作法。
土地與建物謄本查詢步驟
土地和建物謄本就宛如土地與建物的身分證，通常仲介、代書也都會協助查詢，不過通常還是自己查詢會比較即時和全面喔。
申請方式：各區地政事務所臨櫃或線上申請(沒申請過的朋友，建議可以先跑一趟地政事務所了解一下)。
所需資料：物件地址或建號(或是直接攜帶仲介提供的謄本)、身分證。
申請項目：建物謄本第二類全部、土地謄本第二類、異動索引全部、地籍圖、測量成果圖。
注意事項：其實檢視謄本有不少細節，也需要相對應的專業知識，不過可以優先確認賣方的「債務問題」，這往往是導致賣方無法如期交屋的原因，而除下列幾點注意事項外，建議也可以尋求財務顧問的協助，以確保安全喔。
檢視謄本的４個細節
建物/土地謄本標示部：是否有假扣押登記、查封登記、預告登記等紀錄。
建物/土地謄本所有權部：所有權人是否為賣方並且同時為簽約者，簽約時可現場進行核對。
建物/土地謄本他項權利部：是否有抵押權設定給非金融機構，或是抵押權有兩間銀行以上。
異動索引：賣方是否之前有查封登記、假扣押登記等紀錄。
2.貸款的風險
買賣成交前，許多人都會認為準備成交價的兩成作為頭期款，剩下的八成貸款即可，甚至有些售屋網站上會很貼心的標示貸款金額和月付金的試算，仲介也都說貸款沒有問題，但直到買賣成交後開始申請貸款了才發現不是這麼回事，一點也不順利，究竟是發生了什麼狀況？
(一)銀行鑑價不足
即便買賣成交價1,000萬，但銀行也可能認為該物件只有900萬的價值，這時會發生什麼樣的情況？銀行的貸款金額會以900萬來進行計算，也就是說，原本你預計的頭期款為1,000萬減去貸款金額800萬(1,000*80%)，共200萬，但會變成1,000萬減去貸款金額720萬(900*80%)，共280萬，超出你預料的80萬，是否有辦法如期支應？就會成為一個難解的問題。
(二)負債比過高
過了銀行鑑價這關，接下來還得看我們買方的收入情況，如果今天我們希望的核貸金額為800萬，而以貸款年期30年、利率2.5%來進行計算，我們的月付金約為3.1萬左右，貸款人的收入若低於這個金額，那貸款金額要核准到800萬自然而然就會有點困難了，另外每間銀行在收入、月付金的計算方式都略有不同，務必先做足功課，以免同樣落入頭期款不足的境地。
(三)政府政策管制
目前中央銀行針對購屋能夠貸款的金額、條件多少都有些限制，例如：第二戶購屋貸款成數最高五成、第二戶購屋貸款不得申請寬限期等，而相關的規定更是朝性令改，讓人防不勝防，在購屋前務必先進行相關政策的了解。
請銀行先評估，降低貸款風險！
上述的貸款風險問題要如何進行排解，其實在我們下斡旋前，就可以提供物件的地址、貸款人的收入資料，請熟識的銀行協助做貸款的初步評估，雖說在買賣成交前銀行還無法提供正式的貸款條件，但也不失為一個參考依據，可針對以下幾項條件進行詢問：「貸款的金額、年期、利率、寬限期、手續費、可撥款的時間」。
買房的5點額外提醒！
無論是交屋的風險還是貸款的風險，上面所提到的都是收集資訊的一種方式，有了相對明確的資訊，就能幫助我們做出更加符合自身利益的決策，也能提前思考應對方案，但有時即便做足了功課，依舊會有差池產生，若真不幸遇到交屋、貸款不順的情況，我們又可以用什麼樣的方式來保護自己呢？
(1)提高訂金金額
如果遇上自己相當中意的物件，但又擔心賣方無法順利交屋甚至主動違約(例如：房價高漲)，可以在簽約時提高訂金的金額，最高可達成交價的15%，一旦對方有違約的情況便須附上雙倍的代價，自然而然就不會輕易反悔了，但千萬要小心不要是自己違約了。
(2)善用履約保證
履約保證幾乎可以說是目前買賣過程中的必備工具，由第三方機構協助在買賣過程當中管理你的款項，確保交易的安全，而比較需要注意的是常常與「價金信託」有所混淆，建議要以履約保證為首選喔！
(3)把握契約審閱期
根據內政部公告的成屋買賣定型化契約相關事項，買賣契約書至少都有5天的審閱期，簽訂買賣契約書完成後務必在這黃金時間內多次確認，善用自身解約的權利，而實務上成交後往往才能取得賣方的詳細資料，屆時可再做近一步調查，包含貸款的評估以及要求代書提供土地和建物一類謄本全部，以掌握更確切的資訊。
(4)買賣契約書的特別約定條款
若擔心貸款審核和撥款上的問題，建議可以在買賣契約書簽定時要求於買賣契約書上特別約定條款，註明：「買房需房貸達成交價8成，若無則無條件解約。」或是「房貸若無法於最後點交期限前撥款，則該期限無條件延長至房貸撥款日」，但實務上該條款對於賣方是較為不利的，這時就要看買賣雙方如何進行協商了！
(5)簽約與交屋的時間
若要降低交屋的風險，則簽約與最終點交房屋的時間，盡可能以一個月左右為基準，避免時間拉長產生其他的變數，或是遇到問題無法及時因應，當然身為買方還是要先和銀行確認貸款的撥款時間喔。
善用仲介、銀行、第三方諮詢，降低買房風險！
對大多數的人來說，一生當中買房的經驗了了無幾，因此對於買房的流程及細節不熟悉是在所難免，這時除了與仲介、銀行貸款專員討論外，建議也可與中立的第三方諮詢，例如自身的財務顧問，以更全面的角度檢視購屋一事，畢竟不怕一萬，只怕萬一。
本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與蕭策合作優化產出。
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【作者】蕭策
│CFP國際認證高級理財規劃顧問
│RFA退休理財規劃顧問
│高齡金融規劃顧問
│經歷橫跨大型金控資產管理、財富管理以及專案管理區塊，善於個人與家庭進行風險管理，擬定退休、稅務以及資產傳承規劃。
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