
作者:張桂菁
小禎最近在思考退休規劃時,憂心忡忡地提到:「鄰居阿姨省吃儉用買了房,結果一輩子的積蓄全被騙光。新聞每天報那麼多詐騙案,我也很擔心爸媽的老本和房產。他們年紀大了,萬一被盯上,該怎麼辦呢?」
這樣的擔憂並非沒有原因,特別是不動產詐騙手法層出不窮。多數人以為不動產因為手續繁瑣,應該會較安全,不容易被詐騙集團盯上。
但事實上,詐騙集團的專業手法讓人防不勝防,經濟日報就曾報導:詐騙集團以投資為由,慫恿60歲婦人,質押台北市信義區房產籌錢,4千萬房產差點被騙走......
常見不動產詐騙手法
不動產詐騙的手法多樣化,以下為常見的5種類型:
假屋主,真詐財:冒充屋主進行買賣,套取財產。
假中人,真騙錢:利用虛假仲介身份收取不法佣金。
假行情,真低賣:透過造假行情圖說服屋主低價賣房。
假買方,真騙屋:假意購買,趁機盜用屋主資料。
假債權,真法拍:以虛構的債權訴訟將不動產拍賣。
這些手法針對資訊不對稱的弱勢族群,尤其是年長者,更容易得逞。

4方法降低不動產詐騙風險
要保護不動產的安全,可以參考以下四個實用方法:
方法1:申請地籍異動即時通
功能:申請後,土地或建物的權利有12種異動,「收件」及「異動完成」時將以簡訊或電子郵件通知權利人。
優勢:快速得知異動,增加安全性。
注意:此服務僅供參考,通知系統失效時可能無法即時反應。
方法2:保留抵押權設定
方法:房屋貸款繳清後,暫不辦理抵押權塗銷,降低詐騙風險。
優勢:帶有抵押權的不動產較少被詐騙集團盯上。
注意:抵押權設定無法完全杜絕被過戶風險。
方法3:使用價金履約保證
方法:交易時,透過第三方銀行保管交易款項,確保資金安全。
優勢:避免交易雙方直接接觸資金,減少詐騙可能。
提醒: 尤其賣方是在無貸款情況下,更要使用。
方法4:辦理預告登記
功能:限制房地產所有人的處分權,需符合特定事由。
注意:若無真實需求,可能觸犯「使公務人員登載不實罪」。

更全面保護不動產的方式:不動產信託
小禎聽完降低不動產詐騙的四個方法後,仍擔心地問:「這些方法可以降低風險,但怎麼才能更全面保護爸媽的財產呢?」
信託是一種有效的方式,能將不動產的形式所有權移轉至受託人,但實際支配權仍掌握在委託人手中。受託人依信託契約進行管理,並可指定監察人監督,確保信託目標得以實現。
不動產信託可根據長輩的需求,設計成不動產自益信託或不動產他益信託。
1. 不動產自益信託
爸爸將房子信託給小禎管理,自己仍可居住或出租,收益全歸自己。因房子已登記於信託名下,即使遇到詐騙集團,也無法輕易移轉。
2. 不動產他益信託
方式一:爸爸指定未來將房子贈與小禎,但租金收入仍由自己享有,作為退休金來源。
方式二 : 若考量媽媽的生活保障,信託可規定媽媽為租金收入的第一順位受益人,日後房子和收益再全歸小禎。

不動產信託產生的稅務問題
不動產在成立信託時、未來移交給受益人時,都會涉及不動產的轉移,根據不同的合約設計,就會有不同的稅賦需要考慮,如贈與稅及遺產稅。
此外,長輩對不動產使用分配的意願,也是一個重要關鍵。如果可以在不動產信託的規劃初期,就將稅務問題、長輩使用分配考量進去,就能設計出更符合家庭需求又兼顧稅務的方案。
避免不動產詐騙,未雨綢繆最重要
詐騙手法千變萬化,對於長輩財產的保護需要未雨綢繆。除了本文提到的降低不動產詐騙的4個方法之外,「不動產信託」更是提供了一個更加穩健的選擇。透過信託,讓長輩的不動產所有權受到更有效的法律保障,也能避免一時疏忽或詐騙而導致財產流失。
如果有不動產信託的需求,建議家族成員共同討論,並尋求專業人士協助,依據家庭需求、稅務,設計適合的信託方案,防止詐騙風險、確保財產安全與生活品質,讓家族資產得以安心傳承。
本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與張桂菁合作優化產出。
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【作者】張桂菁
│證照: CFP國際認證理財規劃顧問,RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃顧問師,高齡金融規劃顧問師 信託業務專業證照、理財規劃人員證照
│專長:退休安養理財規劃、資產傳承與信託規劃、風險管理與保險規劃、企業留才信託規劃
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