買農地享受田園生活，還能做到資產轉移？農地傳承的節稅秘訣！

作者：彭彩蓮CFP

前些日子，趙董來諮詢時，問了我一個問題：「現在農地還可以買嗎？」

趙董補充說到：「過幾年我準備退休，想先買塊農地圓自己的退休夢，最好能夠種種花草與蔬果，更期待有間農舍，可以享受田野生活。如果可以的話，你覺得農地該買兒子的名字？還是我自已的名字好呢？農地買誰的名字，在稅務上有什麼差別嗎？」

聽完以後，我追問說：「除了圓退休夢以外，還有什麼原因，讓你動了想買農地的念頭呢？」

原來，趙董還想透過農地作資產轉移，他回覆道：「經過多年的打拼，累積了些資產，未來打算慢慢把資產轉移給兒子，在朋友間口耳相傳，好像農地傳承也是一種不錯的方法，所以特地來諮詢，想多了解一些關於農地的相關稅賦與節稅方式。」

接下來，我們一起來了解，農地的相關稅賦與節稅方式吧！

農地買賣的節稅方法

1.土地增值稅：

作農業使用的農業用地，出售給自然人，檢附【農業用地作農業使用證明書】，就不用課徵土地增值稅。

農地出售給法人，則要課徵土地增值稅。

2.房地合一稅：

個人出售作農業使用的農業用地，須符合不課徵土地增值稅的要件，以及備妥【農業用地作農業使用證明書】、【土地增值稅不課徵證明書】，才能適用房地合一所得稅免稅。

土地增值稅的應納稅額為0元，不能取代【土地增值稅不課徵證明書】，因此不能作為申請適用房地合一所得稅免稅的證明文件。

3.所得稅：

出售符合作農業使用的農業用地，免納所得稅。

個人出售依農業發展條例申請興建的農舍，不論何時取得、出售，就出售農舍的部分，是要計入財產交易所得，於次年5月申報所得稅。

繼承農地免遺產稅，應同時滿足上述5項條件才能享優惠。繼承人應自繼承日起5年內，持有該農地並繼續作農業使用，倘繼承人於5年列管期間內出售該農地，國稅局將依法追繳遺產稅。

農地贈與：怎麼免贈與稅？

贈與農用農地給子女，只要申報時檢附【農業用地作農業使用證明書】，且受贈子女須在5年列管期間，繼續將農地作農業使用，就能免課贈與稅。

【信託】農用農地給子女，贈與稅就大不同

以成立信託方式，約定信託期滿時，才移轉給子女，因贈與標的是【信託受益權】，而非農用農地，而且信託受益人（子女），須等待信託期滿後，才能取得農地所有權，也無法自贈與日（即信託成立日）起，以受贈人身分繼續作農業使用，無遺贈稅法相關免課贈與稅的適用，仍應申報繳納贈與稅。

買農地、轉移農地的實用建議

誰適合買賣農地？

• 喜歡種植蔬果、享受田野、戶外生活，想讓生活品質提升的人。

• 農地具有保值、增值與抗通膨的特性，適合看好土地有升值潛力的人。

• 享受農地可以帶來額外收益的人。如：度假村、旅館、安養中心…等

• 希望透過農地的稅賦優惠，讓資產能順利移轉到下一代的人。

農地贈與實用建議

如果父母想要購買農地贈與子女，同時又希望享受免稅優惠，應該怎麼做呢？

• 父母先以自己的名義購買農地，並將所有權登記在自己名下。

• 確保該農地維持農業用途。

• 再將這塊農地贈與給子女。

贈與的標的就變成是農地，而不是資金，因此可以適用免稅規定。

農地在贈與後有5年的列管期，在這段時間內，如果農地被轉售或改變用途(不再作為農業使用），稅務機關將會追繳贈與稅。

直接用父母的錢，買農地登記在子女名下呢？ 這種贈與標的其實是【購地資金】，而不是農地本身。是屬於遺贈稅法規定的「無償為他人購置財產以贈與論」的情形。

農地贈與案例

老章8年前，將一筆農地贈與給兒子小明，因農地農用不計入贈與總額，贈與同時檢附【農業用地作農業使用證明書】，就不用課徵土地增值稅，順利的把農地登記給兒子。近年來不動產市場熱絡，小明以1500萬元的高價售出農地，因為農地目前仍然維持農業使用，所以小明也順利的取得農用證明，申請不課徵土地增值稅，並且備妥【農業用地作農業使用證明書】、【土地增值稅不課徵證明書】，也免繳納房地合一稅，這筆1500萬元順利成為小明的自有資金。

如果老章現在以1500萬元出售農地，再將這筆錢贈與給小明，將會被課徵125.6萬元的贈與稅（1500萬元-244萬元=1256萬元；1256萬元×10%=125.6萬元），節稅效果大不同。

實務上許多的父母親，會善用每年的贈與稅免稅額244萬元現金贈與給小孩，如果是父母親資產過多，可能緩不濟急，所以以不動產贈與是比較快速的標的，尤其是農地，這類不計入贈與總額的資產，擁有無限的想像空間。

善用農地傳承的節稅與免稅特性

農地在買賣移轉的時候，取得【農業用地作農業使用證明書】，可以免繳土地增值稅，取得【土地增值稅不課徵證明書】也免繳房地合一稅。而且贈與配偶或子女時，也不用繳贈與稅，甚至在死亡時，由繼承人繼承，也免繳遺產稅！因此，有不少有錢人在年紀稍長之際，會規劃購置農地，在慢慢執行節稅規劃，讓下一代在贈與或繼承移轉時，享受到免稅的優惠，未來也可以隨時將農地出售取得現金。

提醒，農地無論是買賣、繼承、贈與，務必檢附相關證明文件，申報完稅，取得國稅局的免稅證明或是完稅證明，才能辦理所有權移轉登記。

如果有農地買賣、傳承的需求，歡迎洽詢專業CFP顧問。

本文為理財好聲音的寫作陪伴計畫與彭彩蓮CFP 合作優化產出。

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【作者】彭彩蓮CFP

│證書：CFP®國際認證高級 理財規劃顧問、高齡金融規劃 顧問師

│專長：保險、退休、信託、 傳承、稅務

│得獎：2022年FPAT理財規劃書 競賽 最佳人氣獎、2023年FPAT 理財規劃書競賽 評審

│經歷：壽險公司從業30年

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