婚前買房、婚後贈與，離婚時房子到底怎麼分？

作者：彭彩蓮CFP

小林是新竹科學園區的工程師，今年 35 歲，他和小美從大學就開始交往，感情一直很穩定，終於決定要結婚了。

為了給小美一個安穩的家，小林在結婚前就先買下了一間房子，雖然背了 1,000 萬的房屋貸款，但他覺得這是對未來生活的承諾。婚後，小林就把房子直接過戶給小美，並且溫柔的對著小美說：「這是我們的家，我會陪伴你、愛護你、照顧你一輩子。」

從那之後，夫妻兩人展開了真正的「房貸人生」，為了盡快清償 1,000 萬貸款，他們把每個月的薪水都算得清清楚楚，週末不敢隨便亂花錢，連以前最愛的娛樂，看場電影、配上爆米花加可樂，都成了奢侈的回憶。

有時深夜，小林在餐桌前攤開房貸試算表，小美就坐在旁邊，幫忙算著下個月還要繳多少？能不能提早多還一點本金。夫妻兩個人一起努力，因為這不只是房貸，而是兩個人一起築的家。

婚姻並不是數學公式，努力不一定等於幸福。隨著時間的過去，爭執漸漸多於笑聲，裂痕慢慢取代了浪漫，最後，他們還是走到了離婚的那一天。

離婚時，感情已經回不去了，但現實的問題卻不得不面對：房子登記在小美名下，但 1,000 萬貸款是夫妻兩人一起還的，離婚時要怎麼分？

先了解什麼是夫妻財產制？

婚姻除了愛情，財務安排是相當重要。

民法將夫妻財產制度分為兩大類：法定財產制與約定財產制。

1.法定財產制

法定財產制是最常見的，依民法第1005條，若夫妻沒有特別約定，就自動適用。台灣九成以上的夫妻都是這種情況。婚前各自取得的財產仍歸個人所有，婚後所得則要納入計算。婚姻結束時，財產少的一方可以向財產多的一方請求差額的一半，這就是所謂的「剩餘財產分配請求權」。

簡單公式可以理解為：（婚後財產 − 婚姻中負債）÷ 2

例：丈夫有 15 萬財產、負債 5 萬；妻子有 5 萬、無債務 → 丈夫淨額 10 萬，妻子 5 萬，差額 5 萬 → 平均分配後，丈夫要給妻子 2.5 萬。

因繼承或其他無償取得的財產（如：配偶贈與）或慰撫金（如：精神賠償），是不用拿出來分配的喔。

2.約定財產制

約定財產制需以契約書寫，並向法院登記，可分為兩種：

• 共同財產制：婚後所得合併為夫妻共有，離婚時平均分配，處分財產也需雙方同意。

• 分別財產制：婚前、婚後財產完全獨立，誰賺的錢就是誰的，離婚時也不必分配，財務清楚。

因此，像小林和小美的情況，就是典型案例：小林婚前買房，婚後把房子贈與給小美，產權歸小美所有。但 1,000 萬貸款是在婚姻存續中共同清償的，屬於婚後共同付出，離婚時就必須依法定財產制計算。

離婚後，房子怎麼分？看3件事

1.房子是婚前買的？還是婚後買的？

判斷依據是「過戶日」。

婚前過戶＝婚前財產；婚後過戶＝婚後財產。

2.房子登記在誰名下？

原則上「登記誰就是誰的」。

婚後贈與的房子就是受贈人個人財產；若主張「借名登記」，必須有證據，但實務上法院大多認定「登記誰就是誰」。

3.房貸怎麼繳？

婚後用共同的收入，清償婚前的房貸，這筆錢要加回剩餘財產計算。

離婚時房子若還有貸款，需用「房子現值 − 婚前已付 − 父母贈與 − 未清貸款」的方式計算淨值，再列入分配。

婚前買房，房價暴漲怎麼算？

婚前 1,200萬買的房子，婚後還清貸款，市價漲到 1,800萬，離婚時是不是用 1,800萬來分？答案是NO

增值部分不算進剩餘財產分配。依民法第1017條，婚前財產在婚姻期間的「孳息」才算婚後財產，例如租金收入；房價漲跌不算。

換句話說，計算時還是以原本購買金額為基礎，扣掉婚前已付與婚後債務清償，再來看差額。雖然聽起來有些人會覺得不公平，但如果房價下跌，這個規則反而是保障。

來看個說明案例

例：阿豪與小芬

阿豪在婚前買了一間房子，總價 1,200 萬。

• 婚前先付了頭期款200 萬，剩下貸款 1,000 萬。

• 結婚後，用夫妻共同的收入，還了600萬貸款。

• 離婚時，房子市價漲到1,800萬，尚有400萬貸款未繳。

計算結果：房屋現值1,200 萬 − 婚前頭期款 200 萬 − 未清貸款 400 萬 = 可分配淨值 600萬

簡單講：房子還是阿豪的，房屋增值的600萬，也是阿豪的。

但小芬能夠分回來的是，婚後一起償還房屋貸款的一半，也就是300 萬。

小林與小美：最後房子怎麼算？

回到小林和小美的故事：

• 房子：小林婚前買下，但婚後贈與給小美，因此產權與增值利益都歸小美。

• 貸款：夫妻婚後共同清償了1,000萬，屬於婚後共同財產的支出。

• 結論：房子仍是小美的，但小林可以依夫妻剩餘財產差額請求權，主張分回 1,000 萬的一半＝500萬。

換句話說，小美留住了房子，但小林也能拿回屬於自己婚後付出的成果。

懂規則，感情散了也能留住體面

婚姻裡的浪漫承諾，到了離婚時，會變成一筆筆冷靜的計算。

不論是阿豪與小芬，還是小林與小美，規則都是一樣的：

記住：

• 房子歸誰？看登記與贈與。

• 錢怎麼算？看婚後一起還了多少。

愛情散了，法律無法修補感情，但財產分配至少能有個公平的出口。懂規則、早規劃，才能讓感情即使走到盡頭，也能好聚好散。

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【作者】彭彩蓮CFP

│證書：CFP®國際認證高級 理財規劃顧問、高齡金融規劃 顧問師

│專長：保險、退休、信託、 傳承、稅務

│得獎：2022年FPAT理財規劃書 競賽 最佳人氣獎、2023年FPAT 理財規劃書競賽 評審

│經歷：壽險公司從業30年

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