9/22前快申請！自用住宅地價稅率從10‰降到2‰，輕鬆省下80%

作者：張桂菁

和父母同住的小珍今年（114年）３月因為朋友的提醒，才知道應該要將戶籍遷入去年買的房子，才能享有房屋稅的優惠稅率。

最近又聽大家聊起11月要繳地價稅，她想著戶籍都遷入了，地價稅自然是也適用自用住宅稅率囉。是這樣嗎？

當然不是喔！

兩者所依據的法律，及適用條件都不同，即使房子已經按住家用稅率課徵房屋稅，土地還是需要再提出申請，才可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

地價稅是什麼？

納稅義務人：地價稅以土地所有權人為納稅義務人，土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。
納稅義務基準日：8/31，以當天8/31土地登記簿上所記載土地所有權人，為地價稅的納稅義務人，且不論實際擁有土地時間的長短，就是當年度全年之地價稅納稅義務人。
課徵期間：11月1日~11月30日。

應徵稅額＝課稅地價×稅率(10‰~55‰) -累進差額

一般用地稅率分６級，以各該直轄市或縣（市）土地7公畝（700平方公尺約211.75坪）之平均地價為準，未超過者為第1級，適用10‰稅率。如符合特別稅率則為2‰~10‰。

在特別稅率中有三種用地可以適用最低的2‰稅率，分別是自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地。（可以參考如何減輕您的地價稅節稅介紹）我們一般民眾可以申請符合自用住宅用地。

關鍵日期：９月22日 前申請核准者，當年開始適用；逾期申請核准者，次年才能適用。

第一次應於9月22日前提出，如之前已申請核准過而用途未變更者，不須每年再提出申請。

但若土地所有權發生移轉（例如買賣、贈與、繼承等），移轉後即使依然是自住（無出租無營業），新所有權人仍須申請始能適用優惠稅率。

已婚的陳先生，有一對分別為女兒10歲及兒子8歲。他名下有4間房子，無出租或供營業使用。

因為小孩都未成年，在地價稅的考量上，陳先生在114年9月11日前，只能將一家四口的戶籍登記在其中１間房子，其他３間只能另外找其他直系親屬（父母親、岳父母），登記入戶籍並提出申請，方能適用2‰地價稅。

以小珍在桃園的房子為例，若她土地有70平方公尺（約21坪），申報地價為4萬/m²，桃園市114年累進起點地價為 3,167,000 元

課稅地價=申報地價×面積（平方公尺）＝40,000 x 70=2,800,000 < 累進起點地價（3,167,000元）為一般用地第1級10‰

應徵稅額＝課稅地價×稅率(10‰)=28,000元

若能適用自用住宅用地：

優惠稅額＝2,800,000×2‰=5,600元

實質節稅 22,400元

小辭典：
計算遺產稅或贈與稅時，用的是公告土地現值
計算地價稅時，用的是申報地價
而申報地價通常是公告地價的80％

一般民眾對地價稅較不在意，尤其是居住公寓大廈，土地持分不多。但其實以最近一次（113年）全國的公告地價平均調漲了5.78%，其中以桃園市調漲了14.78%為最多。在物價飛漲的時代，能合理合規節省80％的稅，肯定要把握的呀！

即使3月已經申辦過房屋稅的自用稅率，還是要檢視家中成員的戶籍安排，是否適用地價稅的自用住宅用地優惠稅率。最關鍵的就是務必在 9 月 22 日前完成自用住宅用地申請，才能把稅率從一般用地的10‰～55‰ 降到僅 2‰，節稅效果非常可觀喔。

最後要提醒讀者，房屋的持有稅（房屋稅及地價稅）和交易稅（房地合一稅）關於自用的規定不盡相同。因此，不能只看單一稅種，而要全面思考整體財務及稅務安排，避免因小失大更得不償失了。

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【作者】張桂菁

│證照： CFP國際認證理財規劃顧問，RFA退休理財規劃顧問、家族信託規劃顧問師，高齡金融規劃顧問師信託業務專業證照、理財規劃人員證照

│專長：退休安養理財規劃、資產傳承與信託規劃、風險管理與保險規劃、企業留才信託規劃