出售不動產如何課稅？房地新舊制差異大，有何不同？

作者：梁偉民CFP

張媽媽只有一個寶貝兒子，從小非常優秀台大醫學院畢業，想要自己開診所需要一筆資金，張媽媽除自住的房屋外另有兩間房屋：

• 第一間房屋是民國67年買的台北市公寓，原始取得成本已無法查證，114年的實價登錄為3660萬元

• 第二間房屋是民國108年買的新北市社區大樓，總價2900萬元購入，114年實價登錄為3388萬元

張媽媽想要賣掉其中一間幫兒子的診所開業，應該賣哪一間比較省稅划算呢？又該如何申報所得稅呢？

怎麼分出售的房地是「舊制」？還是「新制」？

「新、舊制」房地之區分，主要依據「取得日」來判斷。

• 取得日在民國104年12月31日以前：屬於舊制房地。

• 取得日在民國105年1月1日以後：屬於新制房地。

第一間民國67年買的台北市公寓就是屬於「舊制」房地，民國108年買的新北市社區大樓則屬於「新制」房地。

新、舊制不動產出售的課稅方式

• 舊制「房屋交易所得稅」：出售土地部分免納所得稅，只需繳納出售房屋的所得，屬於個人綜所稅的財產交易所得，計入個人綜合所得總額，一般於隔年5月結算申報繳納，適用5％～40％之稅率。

• 新制「房地合一所得稅」：房屋、土地一起計算課房地合一交易所得稅，簡單來說就是根據買賣房子淨賺金額所課的稅，完成所有權移轉登記日，次日起算30日內申報納稅，適用10％～45％之稅率。

新、舊制最主要的差異在於，出售舊制土地的獲利，是免納所得稅的，所以舊制土地非常的珍貴，因此，在規劃舊制土地的移轉時，務必審慎評估，可能一個不小心，舊制土地就變成新制土地了，出售的獲利，本來不用課稅反而變成要課稅了。

舊制「房屋交易所得稅」怎麼計算？

1. 原則上採核實計算：要以這間房屋出售時的成交價額，減去原始取得的成本和費用後，再乘以房地比（房屋/土地＋房屋）得到房屋交易所得

2. 例外才可按推估計計算：若無法查證原始取得成本，首先需判斷是否為高價住宅（台北市6千萬以上），出售非高價住宅的舊制房地時，應以出售時房屋評定現值，乘以各縣市的設算百分比來計算所得額。

張媽媽若出售台北市公寓，財產交易所得稅應該如何計算呢？

因為原始取得成本已無法查證，所以無法用核實計算，沒有超過6千萬不是高價住宅，出售時房屋評定現值為65萬，設算百分比為45%，因此房屋交易所得約為29萬，假設綜合所得稅級距為20%，約增加6萬元綜所稅。

新制「房地合一所得稅」怎麼計算？

房地合一稅公式：課稅所得＝成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額X房地合一稅率

張媽媽若出售新北市社區大樓，房地合一所得稅應該如何計算呢？

若108年至 115年土地漲價總數額為1,768,916元，房地合一稅應納稅額為562,216元計算如下圖：

張媽媽該賣大樓還公寓，哪個划算？

張媽媽若賣台北市舊公寓約增加6萬元綜所稅、出售新北市社區大樓的房地合一所得稅是56萬，那他是否應該賣舊公寓較為省稅划算呢？其實不然！

因為沒有計算到賣出舊公寓的土地增值稅，舊公寓的土地持份高且是民國67年購入，土增稅經過計算高達449萬相當驚人，不動產若未來留給兒子繼承土增稅會歸零，完全不用繳納，且房地合一稅有個例外，就是繼承取得舊制的房地未來出售時，可以選擇新制或舊制課稅；因此經過計算張媽媽選擇出售新北市社區大樓，作為兒子診所的開業基金。

沒有搞清楚稅務結構，無法做出正確決定

許多人一生可能只買賣過一次房地，所以對於出售房地後，如何計算舊制財產交易所得稅、或新制房地合一稅，可能都很陌生。

除了新舊制也需要考慮土增稅帶來的影響，也或許留給小孩繼承會更省稅，但不同的房產需要經過試算才能知道哪種方式更節稅，希望幫助大家建立正確稅務觀念，讓您正確申報又節稅！

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【作者】梁偉民CFP

│證書：CFP ®台灣國際認證高級理財規劃顧問、CFP ®大陸國際金融理財師、

RFC 國際認證財務顧問師、RFA退休理財規劃顧問暨信託、保險、投資全方位14張金融專業證照

│專長：保險規劃、信託規劃、稅務規劃、理財退休、資產傳承

│經歷：壽險公司從業30年

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