父母想幫小孩買房，怎麼做最好?
- 理財好聲音
- 2天前
- 讀畢需時 5 分鐘
作者：許騰遠
那天客戶阿哲跟我分享，阿哲自己和老婆目前有一間三房兩廳的大樓，兒子小軒即將要大學畢業，未來小軒結婚之後，總要有一間自己愛的小窩吧。
於是夫妻倆開始思考著：「要不要先把這間房子登記給小孩，還是再買一間，讓他早點安定下來呢？」
養兒育女的過程，望子成龍望女成鳳，我想也是很多父母的心聲，至於怎麼做比較好，要不要先買？買了之後怎麼辦？安全、合法、穩定的資產安排才是最重要的。
為什麼偏愛房子作為財富傳承工具？
身為父母的我們，辛苦了大半輩子，如果有能力的話，會不會想要留下一些資產給小孩呢？
我想答案一定是YES，因為在台灣，有土斯有財的觀念根深柢固，從長輩的起家厝，到後來的換房或第二間以上的置產，甚至有些父母還會幫小孩購買房子，對於資產轉移規劃，不外乎有幾個好處？
1.穩定性高：
房產相形比較之下，不像基金或股票波動那麼明顯，而且長期來看，大多數地區，特別是都會區房價皆呈現上升趨勢，比較適合長期持有的資產，可能今日房價的高點，將會成為10年後房價的低點也不無可能。
2.實體資產：
因為房子是看得見也摸得著，更是日常生活相處的地方，有句話說得好，金窩銀窩還不如自己的狗窩，除了滿足生活需求外，更是未來子孫安居的好所在，因此，很容易被家庭成員接受與傳承，當一代傳承一代時，會讓這間房子變得更有意義。
3.壓縮財產、間接節稅：
所謂的壓縮是指不動產在繼承移轉的過程當中，會有市價和法定價值的差異，例如一間房子的市價2,000萬，和房屋的評定現值及土地公告現值會有很大的落差，未來在申報遺產稅時，就會有壓縮財產的功能，也能間接達到節稅的效果。
自住與投資的雙重目的
長輩在選擇購屋贈與子女時，會考慮到這間房子，未來是自住還是投資為主呢？特別是子女即將要出社會，邁入人生另外一個階段，面對高房價的今天，很多年輕人對於買房、結婚，甚至生小孩都是望而卻步，不免會讓很多長輩憂心，何時才能看到自己的小孩結婚、生小孩呢？
然後我們可以升格為爺奶輩、公婆輩，可以在家含飴弄孫，共享天倫之樂，所以選擇符合家庭需求和穩定增值的房產，才是明智的做法。
自住：住宅除了提供良好的生活品質外，更有屬於大家生活的點滴和回憶。
投資：期待房屋的穩定增值，所帶來的財富成長，或未來出租創造額外現金流。
如何取得房子？
在房子取得的過程中，很常聽到的是真贈與、假買賣的情況，不管房子的頭期款是父母出，尾款是小孩負擔，或是以長輩自己的資金購買房子後再過戶給小孩，還是遠低於市價賣給自己的小孩，都很容易會被認定為視同贈與（遺產及贈與稅法第5條）。
因此在二親等內的買賣，或是小孩（特別是未成年子女）取得房產，無法舉證金流時，日後可能將會有稅負上的負擔，建議都需找專業人士從長計議。
贈與的財務規劃說明
關於贈與這件事，從財務規劃的角度來說，每人每年的免稅額是244萬，在此也要貼心提醒一下，是「贈與人」擁有每年244萬免稅額，而非「受贈者」。
舉例來說，如果父母有一對子女，意味著免稅額是每位贈與人，每年以244萬元為限，每位贈與人自每年1月1日到12月31日止，不論贈與給多少人，「累計」贈與金額合計不超過244萬元，即可免徵贈與稅，而不是父或母贈與給兩個小孩，「各」244萬元的免稅額，可千萬別搞錯哦！
再加入婚嫁贈與，免稅額更高
假如小孩有計畫要結婚的話，父母另外可加以運用《遺產及贈與稅法》提供的額外優惠，以小孩結婚登記前後六個月內，每位父母可再額外贈與100萬元財物，且這筆「婚嫁贈與」額度，是不計入每人每年244萬元的免稅額。
舉例來說，每位父母最高可合法免稅贈與（244 + 100） = 344 萬元，若父母雙方同時都懂得運用此額度，當年度可免稅轉移高達688萬元。不僅如此，假如這對新人雙方的父母不約而同，都做同樣規劃的話，代表這對新人最高就可以受贈1,376萬元，對於房產的取得或資產的轉移，確實是一種不錯的規劃。
房產規劃的3個工具
房子除了買賣外，最常聽到的就是生前贈與和死後繼承，我想也是很多父母長輩共同苦惱的議題，父母贈與後害怕失去控制權，然後走繼承又會擔心分配不公，甚至可能會對簿公堂，遲遲拿不定主意，因為一樣是房子，可能還是會依地段、區域等因素，直接影響到房子本身的價值。
對於死後繼承這件事，最大的困擾莫過於共同共有，因為只要有其中一位繼承人不願簽名或不同意處分，對於其他人來說，感覺就像是被綁架的意味存在，不過上有政策下有對策，也可以依據土地法34-1條，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
話雖如此，我還是比較建議生前的規劃及事前的安排，會比較可以按照我們的意思去執行，除了贈與和繼承外，另外提供三種方式可供大家參考：
1.借名登記：風險高、不建議
俗稱掛名，簡單來說就是借人頭，房子登記在出名人（親戚、小孩、好友）名下，但真正的出資與所有權屬於借名人，萬一有天出名人不幸過世時，或被強制執行時，可能會延伸更多的紛擾，因此風險最高、較不建議。
2.預告登記：幫孩子先持有
為限制登記的一種，房子仍由父母持有，但會先把「未來要給孩子」的權利，記錄在地政機關，這種方式挺適合父母幫小孩買房，但又不希望立即交付控制權，在小孩成年懂事以前，或許是一種過渡期的折衷管理方法。
3.信託登記：房產治理管理化
父母（委託人）將房子交付信託管理，透過信託契約規定用途與分配方式，由專業受託機構（如銀行）保管與管理，契約內容最終的受益人為小孩，天有不測風雲，若財產被有心人士覬覦或濫用時，子女不孝或發生債務時，至少父母手上還是有絕對的控制權，相較之下，是較完整、較安全的法律工具。
房產傳承，設計一條可延續的未來
每個小孩對爸媽來說，都是家中獨一無二的小寶貝，不管小孩今年幾歲，在爸媽的眼中，就好像是永遠長不大的小孩，對父母而言，總是想幫他們打造更美好的未來，這份心意無比的珍貴。
但房子畢竟是高單價的資產，「給孩子一間房」不只是交出鑰匙這麼簡單而已，更是一份愛與責任的用心規劃，萬一沒有做好完善的規劃，可能會造成小孩的負擔，至於是寶物還是毒物，取決於我們每位父母的智慧，讓我們努力累積的資產，可以順利的傳承，不只停在我們這一代，可以讓我們一代傳一代，富裕好幾代。
---
【作者】許騰遠
│證書：CFP®國際認證高級理財規劃顧問、RFA退休理財規劃顧問、高齡金融規劃顧問、信託證照、理財規畫人員證照、人身保險證照、產險證照、勞資事務師、交通事故調處師、就業服務人力資源管理師
│專長：資產傳承、信託規劃、稅務規劃、退休金規劃、保單健診分析
│經歷：保險業17年
│LINE聯繫：許騰遠
留言