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房地產如何傳承給子女最省稅？ 買賣、贈與、繼承3種方式一次看懂！

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作者：梁偉民CFP


周爸爸白手起家努力打拼了一輩子，認為「有土斯有財」因此累積財富後就購置房地產，除了自住的房屋外，另有民國67年買的台北市舊公寓，以及109年買的新北市社區大樓。


  • 未來打算把房地產留給下一代，要怎麼規劃才最省稅？

  • 聽說新舊制房地產在傳承上稅務大不同，又需要注意那些細節呢？



房地產傳承如何規劃比較省稅？

  • 房地產傳承的三種方法：買賣、贈與、繼承。

  • 主要的稅目：買賣會產生所得稅、土地增值稅，贈與會產生贈與稅、土地增值稅，繼承會產生遺產稅。


另外還需要考量未來子女賣掉時的所得稅，尤其是新制房地合一所得稅會很高，每間房地產需要單獨評估計算，才能知道哪種傳承規劃最省稅。



想省稅？先評估房地屬於「舊制」還是「新制」？

「新、舊制」房地之區分，主要依據「取得日」來判斷。原則上，取得日在民國104年12月31日以前：屬於舊制房地，取得日在民國105年1月1日以後：屬於新制房地。


周爸爸民國67年買的台北市舊公寓是「舊制」，109年買的新北市社區大樓是「新制」

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房地產如何計算遺產價值？

房地產遺產價值的計算，不是以市場價值，是以被繼承人死亡時土地公告現值、房屋評定標準價格為準；舉例來說：某棟房子市價3000萬元，但土地公告現值與房屋評定標準價格合計僅1000萬元，這房子在計算遺產總額時，不是用3000萬元計算而是用1000萬元。


因為土地公告現值與房屋評定標準價格往往都低於市價，也就是說房地產在繼承時有壓縮資產價值的效果，透過房地產繼承移轉給下一代，將應稅資產計算的價值壓低，而達到少繳遺產稅的節稅效果，這也是過去常用的節稅方式。


但需要注意：繼承房地產雖然可以節省遺產稅，但其未來出售時，取得成本是以繼承時的公告現值為計算標準，這將導致未來出售房地產時，財產交易所得或房地合一所得將會暴增，而且多繳的財產交易所得稅或房地合一所得稅，可能大幅超越之前所節省的遺產稅，這是特別要注意的地方。


房地產移轉策略3種方式比較

方式1：父母自己賣留現金給子女繼承

賣房產需繳納的2大稅費：

  • 所得稅：舊制「房屋交易所得稅」或新制「房地合一所得稅」。

  • 土地增值稅：是針對在土地所有權移轉時，因自然漲價所課徵的稅，稅率是依漲價倍數來決定，漲價幅度越大則稅率層級越高。

給周爸爸的建議：民國67年買的台北市舊公寓，由於持有時間很久、公寓的土地持分又高，土增稅會很驚人，所以舊公寓不適合自己賣。
109年買的新北市社區大樓，因為持有時間不算太久、大樓土地持分較低，土增稅不會太高，可以自己賣掉留現金給子女繼承；或直接賣給子女，子女未來出售可以降低房地合一所得稅。

方式2：父母贈與子女後賣

在民國105年後，父母贈與房地產給子女，除了需要繳土增稅、贈與稅，子女未來賣掉還要繳高額的房地合一稅，想節稅，建議別再贈與房地產給子女了。

給周爸爸的建議：這兩間房子，除非有其他的考量因素，就節稅的數字而言是不建議用贈與的。

方式3：父母過世子女繼承後賣

子女繼承後賣的3個優點：

  • 降低遺產稅：房地產計算遺產價值，土地以公告土地現值、房屋以評定標準價格為準，繼承時有壓縮資產價值的效果，可以降低遺產稅。

  • 不需繳土地增值稅：房地產繼承土增稅會歸零，完全不用繳納。

  • 賣房可選舊制或新制所得稅：繼承取得舊制（105年以前）的房地產未來出售時，可以選擇新制或舊制課稅；舊制優點是出售土地的所得，免納所得稅；新制優點是有自住優惠，自住滿6年，可有400萬元免稅額，享有10%優惠稅率；新舊制各有優點賣房時需要分別評估試算。



給周爸爸的建議：舊公寓留給小孩繼承

  • 舊公寓：民國67年買的台北市舊公寓，土地持分高又長期持有所以土增稅高，子女繼承免土增稅可省稅較多；且原是舊制房地，子女未來出售時可選舊制課稅，土地部分免納所得稅，可以大幅降低稅負，綜合評估後應該留給小孩繼承較為省稅。

  • 新北市社區大樓：109年買的新北市社區大樓，土地持分低且持有時間不長所以土增稅較低，繼承免土增稅省稅較少；原是新制房地，小孩未來出售時只能用新制課稅，加上房地產繼承時計算取得成本較低，新制房地合一所得稅會相當高，更會大幅超越之前所節省的土增稅和遺產稅，不適合留給小孩繼承。

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房地產在傳承上，務必提早規劃

房地產怎麼傳承最省稅？這是所有父母共同的困擾，過去民眾最喜愛用來傳承的工具，首選是房地產。因為透過房地產，有壓縮資產的效果，進而降低遺產稅。


但是在民國105年實施新制房地合一稅後，繼承房地產雖然降低了遺產稅，但子女未來賣房時，房地合一稅可能會暴增，房地產留給子女繼承反而不划算了，不同性質的房地產傳承上規劃方式同，建議需要試算評估。


回到周爸爸的案例說明

以周爸爸為例，民國67年買的台北市舊公寓，留給子女繼承較為省稅，但繼承需要繳遺產稅，預先留下一筆繳遺產稅的現金就非常重要了，建議透過保險提早規劃預留稅源。109年買的新北市社區大樓，適合自己賣掉留現金給子女繼承；或直接賣給子女，子女未來出售可以降低房地合一所得稅。


所以給周爸爸的建議是：「留舊、賣新、提早規劃預留稅源」。


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【作者】梁偉民CFP

│證書：CFP ®台灣國際認證高級理財規劃顧問、CFP ®大陸國際金融理財師、

RFC 國際認證財務顧問師、RFA退休理財規劃顧問暨信託、保險、投資全方位14張金融專業證照

│專長：保險規劃、信託規劃、稅務規劃、理財退休、資產傳承

│經歷：壽險公司從業30年

│LINE聯繫：梁偉民CFP

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